Cách lập ngân sách cải tạo nhà một cách thực tế

Bắt đầu với tổng chi phí trung thực: khoảng chi phí + dự phòng

Nếu bạn đang lên ngân sách cho việc cải tạo nhà, đừng dự tính theo con số thấp nhất mà bạn thấy trên mạng. Mỗi dự án thực tế sẽ khác nhau tùy thuộc vào ngôi nhà của bạn, thành phố, vật liệu bạn chọn và mức độ phức tạp của công việc.

Cách nghĩ hợp lý là:

1. Chọn một khoảng khởi đầu thực tế cho loại dự án của bạn.
2. Thêm khoản dự phòng (các tình huống bất ngờ là điều thường gặp trong cải tạo).
3. Dự trù thêm một phần “dư địa” cho những quyết định bạn vẫn sẽ phải chọn sau đó (phần hoàn thiện, phụ kiện, nâng cấp).

Vì mỗi ngôi nhà đều khác nhau, các khoảng chi phí không phải là báo giá. Hãy xin vài báo giá ước tính bằng văn bản từ các nhà thầu đã được cấp phép và có bảo hiểm để số liệu của bạn sát hơn, và luôn tự kiểm tra giấy phép/bảo hiểm. Để hiểu thêm về mức chi tiêu cải tạo phổ biến, xem chi phí cải tạo.

• Mẹo: Ngân sách ban đầu của bạn nên có tiền cho tình huống “lỡ phát hiện thêm vấn đề gì đó?”

Tiền thực sự sẽ đi đâu (để bạn lập kế hoạch tốt hơn)

Mọi người thường chỉ tập trung vào tủ bếp hoặc gạch, nhưng tổng chi phí lại được chia vào nhiều “hạng mục” khác nhau. Nếu bạn chỉ ngân sách cho phần nhìn thấy được, bạn có thể bị thiếu tiền rất nhanh.

Các hạng mục phổ biến gồm:

• Nhân công và quản lý dự án (thời gian và việc điều phối để thực hiện công việc)
• Vật liệu và phần hoàn thiện (mặt đá/quầy, sàn, thiết bị, cửa, sơn)
• Giấy phép và kiểm tra (quy định khác nhau theo thành phố và tiểu bang)
• Tháo dỡ và xử lý rác thải (xử lý an toàn vật liệu cũ)
• Bảo vệ công trường và dọn dẹp (giữ cho khu vực thi công được kiểm soát)
• Thời gian thiết kế/chọn vật liệu (đôi khi đã bao gồm, đôi khi không)

Ngoài ra, nhiều chủ nhà bỏ qua việc “phạm vi công việc đội lên” (scope creep) xảy ra như thế nào: đổi một hạng hoàn thiện, thêm một ổ cắm điện, di chuyển van vòi hoa sen, hoặc nâng cấp hệ thống chiếu sáng. Những lựa chọn đó là bình thường—chỉ cần ngân sách cho chúng.

• Phần lớn vấn đề ngân sách đến từ việc thiếu hạng mục, chứ không phải từ hạng mục lớn nhất.

Khoảng chi phí thực tế: nên kỳ vọng gì (và vì sao thay đổi)

Dưới đây là các khoảng chi phí lập kế hoạch chung mà nhiều chủ nhà dùng làm điểm khởi đầu. Số liệu chính xác phụ thuộc vào bố cục, mức hoàn thiện, giá của nhà thầu và chi phí giấy phép, nhân công tại địa phương.

1. Cải tạo bếp (thường gặp): hay gặp khoảng ~ $25,000–$75,000+
2. Cải tạo phòng tắm (thường gặp): hay gặp khoảng ~ $10,000–$40,000+
3. Cải tạo tầng hầm (thường gặp): hay gặp khoảng ~ $20,000–$90,000+
4. Nâng cấp cả căn nhà: có thể dao động rất rộng và thường vượt $100,000
5. Phần mở rộng thêm: có thể cao hơn nhiều tùy kích thước, yêu cầu nền móng/kết cấu và điều kiện mặt bằng

Nếu các khoảng này trông quá rộng, là vì chúng được dùng để lập ngân sách—không phải để báo giá. Phòng tắm nhỏ với phần hoàn thiện tiêu chuẩn có thể rơi vào đầu thấp, trong khi một phòng tắm đầy đủ thứ hai với gạch tùy chỉnh, thay đổi đường ống và thiết bị cao cấp có thể rơi vào đầu cao hơn.

Để tìm hiểu thêm về cách chi phí thay đổi, xem yếu tố quyết định giá cải tạo.

• Các khoảng chi phí dùng để lập kế hoạch. Giá cuối cùng đến từ báo giá bằng văn bản dựa trên đúng phạm vi công việc của bạn.

Quyết định duy nhất có thể làm ngân sách thay đổi nhanh: phạm vi (scope)

Phạm vi (scope) là sự khác biệt giữa “làm mới” và “cải tạo toàn diện.” Đổi phạm vi sẽ làm thay đổi gần như mọi thứ—thời gian nhân công, vật liệu và số lượng quyết định bạn phải đưa ra.

Hãy tự hỏi (và sau này hỏi nhà thầu) rằng bạn thật sự đang lên kế hoạch cho điều gì:

1. Bạn có thay “y hệt” hay đang thay đổi cách bố trí?
2. Bạn có di chuyển hệ thống cấp/thải (ống nước)/điện không, hay chỉ nâng cấp thiết bị?
3. Bạn có giữ tủ bếp/đồ đạc lavabo hiện có không, hay tháo dỡ và thay mới?
4. Bạn có thêm chỗ chứa, đổi vị trí cửa, hay mở rộng diện tích không?

Nếu bạn chưa chắc thì điều đó là bình thường. Hãy lập ngân sách có thể xử lý phương án “ở giữa” (ví dụ: nâng cấp phần hoàn thiện trước, rồi mở rộng sau nếu bạn vẫn thấy thoải mái). Nếu bạn muốn một lối đi rõ ràng để bắt đầu, bạn cũng có thể xem các ví dụ cải tạo trong dự án.

• Nếu bạn thay đổi bố cục, hãy giả định chi phí và thời gian thường sẽ tăng.

Tạo khoản dự phòng cho các bất ngờ (đừng bỏ qua)

Cải tạo thường xuyên phát hiện ra các vấn đề bị che khuất sau tường và dưới lớp sàn cũ. Điều này có thể bao gồm hư hỏng do nước, hệ thống điện cũ, sàn phụ mục, hoặc các vấn đề “tạm ổn” cho đến khi tháo dỡ.

Vì chúng tôi không thể tư vấn cho tình huống cụ thể của bạn, thói quen lập ngân sách an toàn là dành một khoản tiền dự phòng và xem đó là một phần của kế hoạch tổng thể—không phải khoản cộng thêm tùy chọn. Số tiền bạn cần phụ thuộc vào dự án của bạn và mức độ tháo dỡ liên quan.

Cách xử lý dự phòng hiệu quả:

1. Xác định trước dự phòng dùng để chi những gì (sửa chữa phát sinh, thêm vật liệu, thay đổi chi phí xử lý rác thải).
2. Giữ khoản dự phòng riêng trong ngân sách để không bị “đụng” vào việc nâng cấp trước khi bạn biết mình sẽ phát hiện gì.
3. Hỏi nhà thầu thường họ xử lý các điều kiện bất ngờ như thế nào (và đảm bảo kế hoạch được ghi rõ trong hợp đồng).

Nếu bạn chưa biết bắt đầu ra sao, hãy bắt đầu bằng việc được ghép nối với các nhà thầu đã được sàng lọc, có giấy phép và có bảo hiểm thông qua get matched. Bạn vẫn là người chủ động—so sánh các báo giá bằng văn bản và chọn người bạn muốn thuê.

• Những bất ngờ phát sinh không có nghĩa là nhà thầu “tệ”. Điều đó có nghĩa là ngân sách của bạn phải thực tế.

Tránh bẫy ngân sách: dấu hiệu cảnh báo và cách giữ quyền kiểm soát

Việc cải tạo có thể đi sai hướng khi hợp đồng mơ hồ hoặc các khoản thanh toán không tương ứng với tiến độ. Bạn có thể bảo vệ ngân sách bằng cách yêu cầu sự rõ ràng ngay từ đầu.

Các dấu hiệu cảnh báo cần để ý:

• Đặt cọc lớn bằng tiền mặt (đặc biệt là các mức tiền không tương xứng)
• Không có hợp đồng bằng văn bản
• Không có bằng chứng về giấy phép và bảo hiểm
• Bị ép “ký ngay hôm nay” hoặc đưa ra quyết định nhanh mà không xem kỹ chi tiết
• Yêu cầu thanh toán toàn bộ trước

Những cách làm tốt giúp bạn an toàn hơn:

1. Nhận các báo giá bằng văn bản tách bạch nhân công và vật liệu càng rõ càng tốt.
2. Đảm bảo phạm vi công việc cụ thể (có gì được bao gồm, có gì không).
3. Chỉ thanh toán phần cuối khi công việc đã hoàn thành và bạn hài lòng.
4. Xác nhận yêu cầu về giấy phép với nhà thầu có giấy phép và cơ quan xây dựng địa phương (quy định thay đổi tùy nơi).

Keystone Reno là dịch vụ ghép nối MIỄN PHÍ—chúng tôi không trực tiếp thực hiện công việc. Chúng tôi giúp bạn kết nối với các nhà thầu cải tạo gần bạn, nhưng bạn cần tự xác minh giấy phép và bảo hiểm của từng nhà thầu trước khi ký bất kỳ thứ gì.

• Luôn so sánh báo giá bằng văn bản, không chỉ nhìn vào tổng con số.