Các phần của một dự án cải tạo

:

Một dự án cải tạo nhà thường đi qua các giai đoạn cơ bản tương tự, dù đó là bếp, phòng tắm, tầng hầm, xây thêm, hay cải tạo toàn bộ ngôi nhà. Tên gọi có thể khác một chút giữa các nhà thầu, nhưng luồng công việc thường là thiết kế và lên kế hoạch, báo giá và ký hợp đồng, xin giấy phép và đặt hàng, thi công, rồi kiểm tra nghiệm thu cuối cùng và kết thúc hồ sơ.

Phần quan trọng nhất không phải là việc phá dỡ. Đó là khâu lên kế hoạch trước khi bắt đầu làm. Rất nhiều vấn đề đắt đỏ xuất phát từ bản vẽ chưa rõ ràng, lựa chọn vật liệu mơ hồ, hoặc hợp đồng không nói rõ những hạng mục nào được bao gồm.

Keystone Reno là dịch vụ ghép miễn phí, không phải nhà thầu hay công ty thiết kế. Chúng tôi không trực tiếp thực hiện công việc. Chúng tôi giúp chủ nhà được ghép với các nhà thầu cải tạo được cấp phép và có bảo hiểm ở gần bạn để bạn có thể so sánh các lựa chọn và quyết định thuê ai.

1. Thiết kế và lên kế hoạch

Đây là lúc bạn quyết định bạn muốn gì, bạn có thể chi bao nhiêu, và bạn sẵn sàng thay đổi gì nếu báo giá đến cao. Với một số dự án, việc lên kế hoạch có thể khá đơn giản. Với các dự án cải tạo lớn, phần này có thể bao gồm bản vẽ đo đạc, thay đổi bố cục, chọn vật liệu và làm rõ hơn phạm vi công việc.

Nguyên tắc sơ bộ: càng nhiều quyết định bạn chốt trước khi thi công bắt đầu, về sau bạn thường càng ít gặp lệnh thay đổi (change orders) và chậm tiến độ. Vì vậy, hãy cố gắng chọn sớm các hạng mục như tủ bếp, gạch lát, thiết bị cấp thoát nước, sàn, đèn chiếu sáng và thiết bị gia dụng.

Chi phí thiết kế và chuẩn bị trước thi công thường có thể dao động từ vài trăm đô la cho một buổi khảo sát công trình và thảo luận phạm vi đơn giản, đến vài nghìn đô la hoặc hơn cho các bản vẽ chi tiết và phần chọn lựa. Con số thực tế phụ thuộc vào dự án, ngôi nhà, thành phố của bạn và nhà thầu/nhà thiết kế. Đây không phải là báo giá.

Nếu bạn vẫn đang sắp xếp ý tưởng, hãy bắt đầu với thiết kế và lên kế hoạch để hiểu một buổi chuẩn bị tốt trông như thế nào trước khi bạn ký bất cứ điều gì.

2. Báo giá, báo giá bằng văn bản và hợp đồng

Sau khi phạm vi rõ hơn, nhà thầu sẽ báo giá. Báo giá tốt là cụ thể. Báo giá cần nêu rõ phần công việc nào được bao gồm, vật liệu nào được bao gồm hoặc được phép, những phần nào bị loại trừ, ai là người xin giấy phép, và lịch thanh toán được sắp xếp ra sao.

Đây là lúc nhiều chủ nhà bị “dính bẫy”. Dấu hiệu cảnh báo thường khá rõ: đặt cọc chỉ nhận tiền mặt với số tiền lớn, không có hợp đồng bằng văn bản, không có giấy phép, bị ép “ký ngay hôm nay”, hoặc yêu cầu thanh toán toàn bộ ngay từ đầu. Một nhà thầu tốt sẽ cho bạn thời gian để xem lại giấy tờ, đặt câu hỏi và so sánh các báo giá bằng văn bản.

Bạn vẫn giữ quyền kiểm soát. Nếu có thể, hãy so sánh ít nhất hai hoặc ba báo giá bằng văn bản. Hãy chắc rằng bạn đang so sánh cùng một phạm vi, không chỉ là con số thấp nhất. Một báo giá rẻ có thể biến thành một dự án đắt đỏ nếu có những hạng mục quan trọng bị loại khỏi phần công việc.

Luôn thuê các nhà thầu được cấp phép và có bảo hiểm, đồng thời tự xác minh giấy phép và bảo hiểm. Quy định khác nhau theo từng tiểu bang và thành phố, vì vậy bạn cũng nên kiểm tra xem bộ phận xây dựng địa phương của bạn yêu cầu gì.

3. Giấy phép, kiểm tra, và đặt vật liệu

Nhiều dự án cải tạo cần giấy phép, đặc biệt nếu phần công việc thay đổi đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện, tường, cửa sổ, hoặc bố cục của ngôi nhà. Các cập nhật mang tính thẩm mỹ nhỏ có thể không cần, nhưng quy định phụ thuộc vào thành phố và tiểu bang của bạn. Nhà thầu của bạn nên giải thích những giấy phép nào có thể cần và ai là người chịu trách nhiệm nộp/đứng tên xin.

Thông thường sẽ có các lần kiểm tra ở những mốc nhất định trong quá trình làm, không chỉ diễn ra ở cuối. Nếu phần công việc bị che lấp trước khi có lần kiểm tra theo yêu cầu, điều đó có thể gây chậm tiến độ và phát sinh thêm chi phí.

Giai đoạn này cũng bao gồm việc đặt các hạng mục cần thời gian giao dài như tủ bếp, cửa sổ, kính đặt theo yêu cầu, cửa ra vào và một số thiết bị. Thiếu một hạng mục có thể làm chậm cả lịch trình. Vì vậy, những nhà thầu làm thông minh thường cố gắng chốt vật liệu trước khi bắt đầu phá dỡ.

Đây chỉ là thông tin chung, không phải lời khuyên pháp lý, quy chuẩn hay thi công. Luôn tuân thủ các quy định mã xây dựng tại địa phương và xác nhận quy tắc về giấy phép với nhà thầu và bộ phận xây dựng ở địa phương.

4. Phá dỡ và thi công

Đây là giai đoạn mà mọi người hay hình dung đầu tiên, nhưng thực ra chỉ là một phần của công việc. Phá dỡ diễn ra trước phần thi công thô phía sau tường, như thay đổi khung (framing), hệ thống ống nước, điện, hoặc các điều chỉnh HVAC khi cần thiết. Sau các lần kiểm tra, dự án chuyển sang phần cách nhiệt hoặc thạch cao (drywall) nếu cần, rồi đến sàn, tủ, phào, sơn, lát gạch, lắp thiết bị và hoàn thiện.

Đây cũng là giai đoạn đôi khi phát hiện các vấn đề “ẩn”. Đặc biệt là với những ngôi nhà cũ. Hư hỏng do nước, dây điện cũ, sàn không phẳng, hoặc phần cải tạo trước đó không đúng quy chuẩn đều có thể ảnh hưởng đến chi phí và tiến độ. Điều đó không phải lúc nào cũng có nghĩa là nhà thầu đã làm sai. Ý là nhà cũ đôi khi giấu những điều bất ngờ.

Vì vậy, các chủ nhà thông minh sẽ chừa một khoảng ngân sách cho những phần chưa biết trước. Không phải dự án nào cũng cần một khoản dự phòng lớn, nhưng gần như mọi dự án cải tạo thực tế đều có ít nhất vài điều chỉnh trong quá trình.

Nếu bạn muốn xem các giai đoạn có khác nhau theo từng loại công việc thế nào, hãy tham khảo các dự án phổ biến như bếp, phòng tắm, tầng hầm, xây thêm, và cải tạo toàn bộ ngôi nhà.

5. Kiểm tra nghiệm thu cuối cùng, danh sách hoàn thiện (punch list) và kết thúc

Gần đến cuối, bạn và nhà thầu nên đi cùng nhau để kiểm tra dự án và lập danh sách punch list. Punch list là một danh sách ngắn các hạng mục cần sửa chữa hoặc tinh chỉnh còn lại, như chỉnh lại sơn, căn chỉnh thiết bị/phụ kiện (hardware), thiếu phào trang trí (trim), hoặc một cánh cửa cần căn cho thẳng.

Khoản thanh toán cuối cùng thường nên được thực hiện sau khi phần công việc theo hợp đồng đã hoàn thành đáng kể, các lần kiểm tra bắt buộc (nếu có) đã được thực hiện, và các hạng mục trong punch list đã được ghi nhận rõ ràng. Đừng để ai thúc bạn thanh toán toàn bộ trước khi bạn hiểu rõ phần nào đã hoàn tất và phần nào vẫn đang chờ.

Giữ lại bản sao hợp đồng, lệnh thay đổi (change orders), hóa đơn/biên nhận, thông tin bảo hành, hồ sơ giấy phép và mọi hướng dẫn bảo quản cho vật liệu mới. Giấy tờ kết thúc (closeout) tốt sẽ giúp việc sửa chữa sau này, trả lời câu hỏi khi bán nhà và các cuộc gọi liên quan đến bảo hành dễ dàng hơn.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm nhà thầu xử lý quy trình tốt, bạn có thể được ghép miễn phí. Chúng tôi chỉ thu thập các thông tin cơ bản như tên, số điện thoại, email, loại dự án, thành phố hoặc ZIP, thời gian dự kiến và ngôn ngữ bạn ưu tiên.