Giai đoạn thi công của một lần tu sửa

Giai đoạn thi công thực sự gồm những gì

Sau khi lên kế hoạch, hoàn tất bản vẽ và giấy phép, giai đoạn thi công là phần mà đa số chủ nhà hình dung khi nghe “tu sửa” (“remodel”). Tùy theo dự án, có thể bao gồm phá dỡ, dựng khung (framing), di chuyển tường, lắp đặt phần thô hệ thống ống nước, hệ thống điện, thi công HVAC, lắp cách nhiệt (insulation), làm drywall, lát gạch (tile), tủ bếp, lát sàn, sơn và các thiết bị/đồ hoàn thiện cuối cùng.

Hầu hết các công trình sẽ đi theo một trình tự tương đối: bảo vệ ngôi nhà, phá dỡ, làm phần kết cấu hoặc dựng khung nếu cần, hoàn tất phần thô hệ thống ống nước/điện/HVAC, lấy các buổi kiểm tra theo yêu cầu, trát/đóng tường (close walls), rồi lắp phần hoàn thiện. Bếp, phòng tắm, tầng hầm, phần mở rộng, và tu sửa toàn bộ nhà đều theo mẫu khái quát này, nhưng thứ tự chính xác còn tùy vào ngôi nhà, quy định của thành phố và phạm vi công việc.

• Mỗi thành phố và mỗi tiểu bang có thể có quy định xin giấy phép và kiểm tra khác nhau.
• Các bước cụ thể phụ thuộc vào dự án của bạn, tình trạng ngôi nhà, vật liệu và nhà thầu.

Một công trình được vận hành tốt trông như thế nào

Một nhà thầu giỏi làm nhiều hơn việc chỉ “gửi nhân công”. Họ quản lý trình tự công việc, lịch kiểm tra, vật liệu, lịch làm việc của các thợ/đơn vị khác nhau (trade), công tác dọn dẹp và việc liên lạc. Bạn cần biết người liên hệ chính của mình là ai, tần suất bạn nhận cập nhật ra sao, và nếu phát hiện điều bất ngờ phía sau tường hoặc dưới sàn thì chuyện gì sẽ xảy ra.

Ở một công trình vững chắc, sàn và lối đi được bảo vệ, bụi được kiểm soát ở mức tối đa có thể, dụng cụ và vật liệu được sắp xếp gọn gàng, và đội thi công không phải đoán mò kế hoạch. Công việc phải khớp với phần phạm vi ghi trong văn bản, và bất kỳ thay đổi nào cũng cần được thảo luận và báo giá bằng văn bản trước khi bắt đầu phần việc phát sinh — nếu có thể.

Một nhà thầu giỏi cũng sẽ nói thật với bạn sớm. Nếu một tủ đặt theo yêu cầu (special-order) bị trễ, nếu cần dời lịch kiểm tra, hoặc nếu đường ống nước cũ cần thay thế, bạn nên được nghe rõ ràng thay vì phát hiện ra sau khi lịch bị trượt.

Keystone Reno là dịch vụ ghép nối miễn phí, không phải là nhà thầu hay công ty thiết kế. Chúng tôi không trực tiếp thực hiện công việc. Chúng tôi giúp chủ nhà kết nối với các nhà thầu tu sửa được cấp phép và có bảo hiểm ở gần bạn, và bạn luôn phải tự xác minh giấy phép và bảo hiểm của nhà thầu.

Chi phí thay đổi ra sao trong lúc thi công

Giai đoạn thi công là lúc ngân sách tu sửa có thể “tăng tốc” theo chiều hướng bất ngờ. Với nhiều dự án, chi phí nhân công chiếm tỷ trọng lớn, và giá có thể tăng nếu đội thi công phát hiện hư hỏng do nước, hệ thống dây điện cũ, vấn đề đường ống nước, sàn không đều, lỗi theo quy chuẩn (code issues), hoặc vấn đề kết cấu sau khi đã mở tường.

Việc chọn vật liệu cũng quan trọng rất nhiều: tủ bếp sẵn (stock) hay tủ đặt theo thiết kế (custom), gạch phổ thông hay gạch thủ công (handmade tile), thiết bị chuẩn hay các thương hiệu cao cấp.

Theo một mức rất chung, chi phí nhân công và cách triển khai công trình thường chiếm phần lớn tổng chi phí tu sửa. Tu sửa phòng tắm có thể rơi vào khoảng $15,000 đến $40,000+, tu sửa bếp khoảng $30,000 đến $80,000+, tu sửa tầng hầm khoảng $30,000 đến $100,000+, và phần mở rộng có thể tăng cao hơn nhiều tùy theo kích thước và mức độ phức tạp. Đây là các khoảng giá theo phạm vi chung ở Mỹ, không phải báo giá. Con số thực tế phụ thuộc vào phạm vi công việc, vật liệu, ngôi nhà, thành phố, yêu cầu giấy phép và nhà thầu.

Một trong những yếu tố làm chi phí tăng lớn nhất là thay đổi trong lúc thi công. Di chuyển đường ống nước sau khi đã lắp phần thô (rough-in), thay đổi gạch sau khi đã đặt hàng, lắp thêm đèn, hoặc quyết định giữa chừng nâng cấp phần hoàn thiện có thể làm tăng cả giá lẫn tiến độ. Điều đó không có nghĩa là bạn không bao giờ được đổi ý. Ý ở đây là các thay đổi cần được xử lý cẩn thận, bằng văn bản, với việc nêu rõ tác động đến chi phí và lịch trình.

Nếu bạn muốn hình dung rõ hơn về ngân sách thường gặp, xem các khoảng chi phí tu sửa chung.

Tiến độ thực sự hoạt động thế nào trong quá trình tu sửa

Chủ nhà thường nghe một con số duy nhất về tiến độ, nhưng các dự án thực tế lại diễn ra theo từng giai đoạn. Có thời gian thi công thực tế, cộng thêm thời gian đặt hàng, thời điểm chờ kiểm tra, lịch hẹn của các nhà thầu phụ, và những “bất ngờ” bình thường khi mở tường/sàn của một ngôi nhà hiện hữu. Một phòng tắm đơn giản có thể mất vài tuần; một căn bếp có thể lâu hơn; tu sửa toàn bộ nhà hoặc phần mở rộng có thể mất vài tháng.

Những thứ thường làm tiến độ bị “gãy” thường không phải vì người ta “làm chậm”. Thường là do chờ giấy phép hoặc lịch kiểm tra, vật liệu cần đặt trước (long-lead materials), điều kiện ẩn giấu, hoặc lịch phối hợp kém giữa các bên thi công. Ví dụ, không thể làm drywall cho đến khi phần thô hệ thống ống nước và điện đã xong và được duyệt tại nơi cần thiết. Tủ bếp cũng không phải lúc nào cũng lắp được nếu sàn hoặc tường chưa sẵn sàng.

Hãy yêu cầu nhà thầu cung cấp lịch trình rõ ràng kèm mốc (milestones), không chỉ là ngày kết thúc cuối cùng. Bạn cần biết khi nào bắt đầu phá dỡ, khi nào làm phần thô, khi nào dự kiến kiểm tra, khi nào lắp phần hoàn thiện, và bạn cần đưa ra những quyết định nào trước các mốc thời gian nhất định để tránh bị trễ.

Không ai có thể đảm bảo tiến độ một cách trung thực. Thời tiết, lịch kiểm tra của thành phố, trễ hàng của nhà cung cấp và các vấn đề ẩn giấu đều có thể ảnh hưởng đến lịch thi công.

Những dấu hiệu cảnh báo trong giai đoạn thi công

Một số vấn đề xuất hiện trước khi bắt đầu làm, và một số xuất hiện trong lúc thi công. Hãy coi trọng các dấu hiệu sau: yêu cầu đặt cọc bằng tiền mặt (cash-only) lớn, không có hợp đồng viết, không có giấy phép, bị thúc ép phải “ký ngay hôm nay”, yêu cầu thanh toán toàn bộ trước, công nhân đến nơi mà không có kế hoạch rõ ràng, xuất hiện nhiều khoản phí phát sinh bất ngờ mà không có change order bằng văn bản, và kéo dài tình trạng không có ai đến công trình mà không giải thích.

Một dấu hiệu cảnh báo khác là giao tiếp kém về giấy phép và lịch kiểm tra. Nếu nhà thầu nói rằng giấy phép là “không cần thiết” cho công việc rõ ràng là làm thay đổi hệ thống ống nước, điện, tường, hoặc các hạng mục hệ thống lớn, hãy hỏi thêm và kiểm tra với phòng xây dựng địa phương của bạn. Quy định thay đổi theo từng thành phố và tiểu bang, vì vậy đừng giả định.

Bạn cũng nên thận trọng nếu nhà thầu cố tình làm bạn nản lòng khi kiểm tra trạng thái giấy phép hoặc bảo hiểm. Luôn luôn tự xác minh cả hai. Thông tin chung trên mạng có thể giúp bạn, nhưng phòng xây dựng địa phương và các nguồn lực cấp phép của tiểu bang/thành phố mới là nơi đúng để xác nhận yêu cầu hiện hành.

Chủ nhà vẫn nắm quyền chủ động. Hãy so sánh các báo giá bằng văn bản, chọn ai để thuê, và chỉ thanh toán phần cuối cùng khi công việc đã xong và bạn hài lòng theo các điều khoản hợp đồng.

Cách luôn nắm thông tin mà không bị quá tải

Những lần tu sửa tốt nhất không phải là những lần không có bất ngờ. Đó là những lần mà các bất ngờ được xử lý rõ ràng. Hãy yêu cầu cập nhật hằng tuần bằng lời lẽ dễ hiểu: đã hoàn thành gì, bước tiếp theo là gì, bạn cần quyết định gì, liệu ngân sách có thay đổi không, và liệu tiến độ có thay đổi không.

Cũng nên giữ một thư mục đơn giản gồm hợp đồng, phạm vi công việc, lựa chọn vật liệu (selections), các change order, hóa đơn, thông tin giấy phép và ảnh tiến độ. Như vậy, nếu có nhầm lẫn về điều đã thỏa thuận, bạn sẽ không chỉ dựa vào trí nhớ hoặc tin nhắn điện thoại.

Nếu bạn đang ở giai đoạn đầu, tìm hiểu các dịch vụ tu sửa hoặc xem các dạng dự án phổ biến. Nếu bạn cần giúp tìm nhà thầu, được ghép nối tại đây. Keystone Reno miễn phí cho chủ nhà. Chúng tôi chỉ thu thập thông tin liên hệ và ý định dự án như tên, số điện thoại, email, loại dự án, thành phố hoặc ZIP, tiến độ dự kiến và ngôn ngữ bạn thích để có thể kết nối bạn với các nhà thầu tham gia.

Trang này chỉ cung cấp thông tin chung, không phải là tư vấn về xây dựng, kỹ thuật, pháp lý hay tài chính. Để được hướng dẫn cho đúng dự án, hãy luôn trao đổi với các nhà thầu được cấp phép và có bảo hiểm, và kiểm tra các quy định mã xây dựng (code) và giấy phép tại địa phương.