Các dự án
Cải tạo toàn bộ ngôi nhà — bức tranh tổng thể
Cải tạo toàn bộ ngôi nhà là một trong những dự án lớn nhất mà chủ nhà có thể làm. Ở nhiều thị trường tại Mỹ, cải tạo lại cả căn nhà có thể rơi vào khoảng $100,000 đến $400,000+; và hai quyết định quan trọng nhất là phạm vi công việc và việc bạn có ở lại hay chuyển đi trong thời gian thi công.
Cải tạo toàn bộ ngôi nhà thực sự tốn bao nhiêu?
Với một dự án cải tạo toàn bộ ngôi nhà đúng nghĩa, nhiều chủ nhà thường thấy các mức khởi đầu ước tính vào khoảng $100,000 đến $400,000+; các dự án lớn hơn, nhà cũ, thành phố chi phí cao hoặc phân khúc cao cấp có thể vượt xa con số đó. Cập nhật thẩm mỹ nhẹ nhàng trên toàn bộ ngôi nhà có thể thấp hơn, trong khi việc dịch tường, nâng cấp bếp và phòng tắm, thay hệ thống cũ, hoặc chỉnh lại bố cục sẽ đẩy con số lên nhanh.
Các yếu tố làm chi phí tăng mạnh nhất nhìn chung rất đơn giản: bạn đụng tới bao nhiêu phần của ngôi nhà, mức độ bạn thay đổi bố cục, tuổi và tình trạng ngôi nhà, chất lượng hoàn thiện (finish) bạn chọn, và chi phí nhân công tại thành phố của bạn. Nếu trong quá trình làm phát hiện ra cần các hạng mục như điện, nước, HVAC (sưởi/làm mát), cách nhiệt, cửa sổ, mái, hoặc các công việc liên quan đến nền móng, ngân sách có thể tăng rất nhanh.
Đây là các khoảng chi phí chung, không phải báo giá. Số tiền thực tế phụ thuộc vào phạm vi, vật liệu, chính ngôi nhà của bạn, thành phố, và nhà thầu. Nếu bạn vẫn đang so sánh các lựa chọn, trung tâm chi phí của chúng tôi có thể giúp bạn hình dung các khoảng ngân sách trước khi làm việc với nhà thầu.
Hai quyết định thay đổi mọi thứ
Thứ nhất: bạn có đang làm một cuộc cải tạo toàn bộ ngôi nhà (full-house renovation) thật sự, hay là cải tạo theo từng giai đoạn? Làm “all in” có thể hoàn thành nhanh hơn về tổng thể, nhưng thường sẽ tốn nhiều tiền hơn ngay từ đầu và có thể khó khăn hơn khi phải sống trong thời gian thi công. Kế hoạch theo giai đoạn có thể giúp dàn trải chi phí, nhưng cũng có thể tạo ra chi phí nhân công lặp lại, chi phí chuẩn bị lặp lại, và kéo dài thêm nhiều tháng gián đoạn.
Thứ hai: bạn sẽ ở trong nhà trong lúc thi công, hay chuyển đi? Nếu dự án đụng tới bếp, nhiều phòng tắm, sàn trải khắp nhà, hệ thống dây điện lớn, hoặc khối lượng phá dỡ tạo nhiều bụi, việc chuyển đi thường dễ hơn nếu ngân sách của bạn cho phép. Ở tại chỗ có thể giúp tiết kiệm chi phí nhà ở tạm thời, nhưng lại làm cuộc sống hằng ngày bị kéo dài ảnh hưởng, và đôi khi còn khiến tiến độ chậm hơn.
Một nhà thầu tốt sẽ trao đổi thẳng thắn cả hai lựa chọn thay vì thúc đẩy một dự án lớn nhất có thể. Nếu bạn muốn được hỗ trợ kết nối với các chuyên gia xử lý những dự án cải tạo lớn, get matched là miễn phí cho chủ nhà. Keystone Reno là dịch vụ ghép nối miễn phí, không phải nhà thầu, và chúng tôi không thực hiện thi công cải tạo.
Quy trình trông như thế nào — từng giai đoạn một
Phần lớn dự án cải tạo toàn bộ ngôi nhà đi theo cùng một lộ trình cơ bản, dù mỗi ngôi nhà đều khác nhau.
- Xác định phạm vi công việc. Quyết định việc gì cần làm ngay, việc gì nên có, và việc gì có thể chờ. Đây là thời điểm quan trọng nhất để bảo vệ ngân sách của bạn.
- Lập khoảng ngân sách thực tế. Hãy dự trù một khoản “đệm” cho các phát sinh, đặc biệt với nhà cũ. Thiệt hại ẩn thường xảy ra khi tường và sàn được mở ra.
- Lấy bản vẽ, đo đạc và ý kiến đầu vào từ nhà thầu. Một số dự án cần thiết kế trước khi báo giá chính xác.
- So sánh cẩn thận các báo giá bằng văn bản. Đảm bảo mỗi báo giá bao phủ cùng một phạm vi để bạn đang so sánh “đúng với đúng” (với cùng đầu việc).
- Chốt vật liệu sớm. Trì hoãn thường đến từ tủ bếp, gạch ốp, cửa sổ, thiết bị/đồ dùng, hoặc các hạng mục đặt theo đơn (special-order).
- Xin giấy phép và lên lịch. Quy định xin phép khác nhau theo thành phố và tiểu bang, và nhà thầu của bạn nên giải thích những gì áp dụng.
- Phá dỡ, thi công phần thô, kiểm tra (inspections), rồi hoàn thiện (finishes). Các công việc “ẩn sau tường” thường diễn ra trước khi làm thạch cao (drywall), lát sàn, sơn, lắp tủ bếp và nẹp phào.
- Danh sách hoàn thiện cuối cùng và nghiệm thu/kết thúc. Đi rà quanh nhà, ghi lại các hạng mục chưa hoàn tất, và chỉ thanh toán phần cuối khi công việc xong và bạn hài lòng.
Đây chỉ là thông tin chung. Với các câu hỏi liên quan đến quy chuẩn, xin phép, phần kết cấu (structural), kỹ thuật (engineering), hoặc các hạng mục theo nghề/trade cụ thể, bạn luôn nên dựa vào nhà thầu được cấp phép, các yêu cầu quy chuẩn địa phương, và cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương.
Những bất ngờ thường làm vỡ ngân sách
Nhà cũ đặc biệt có thể che giấu những vấn đề tốn kém. Khi bắt đầu phá dỡ, nhà thầu có thể phát hiện hệ thống dây điện đã lỗi thời, hệ thống ống nước cũ, hư hỏng do nước, nấm mốc, mục/rữa, khung nhà bị không đều, các sửa chữa trước đây chất lượng kém, hoặc thiếu khoảng cách/cách nhiệt. Điều đó không có nghĩa là mọi ngôi nhà đều là thảm họa. Nghĩa là bạn nên dự trù một vài điều chưa biết nếu ngôi nhà có tuổi đời.
Thay đổi bố cục cũng là một bước nhảy ngân sách lớn khác. Giữ bếp, phòng tắm và khu giặt ở cùng vị trí tổng thể thường tốn ít hơn so với việc phải dời hệ thống ống nước, đường gas hoặc các tuyến điện lớn. Hạng mục làm theo yêu cầu, vật liệu hoàn thiện cao cấp, và các thay đổi “chốt phút cuối” cũng nhanh chóng làm tăng chi phí.
Thêm một bất ngờ nữa: nhiều chủ nhà tập trung vào những phần đẹp và quên các hệ thống của ngôi nhà. Gạch mới nhìn rất đẹp, nhưng nếu bảng điện của bạn đã lỗi thời hoặc hệ thống ống nước đang hỏng, các hạng mục đó có thể cần được ưu tiên ngân sách trước. Nhà thầu tốt sẽ giải thích rõ ràng điều này, không giấu đến tận cuối công việc.
- Nhà cũ thường chỉ bộc lộ vấn đề sau khi bắt đầu phá dỡ
- Dịch tường hoặc hệ thống ống nước thường tốn nhiều hơn rất nhiều so với việc chỉ nâng cấp phần hoàn thiện ngay tại chỗ
- Thay đổi yêu cầu (change orders) trong lúc thi công là một lý do phổ biến khiến ngân sách tăng lên
Thường mất bao lâu?
Cải tạo toàn bộ ngôi nhà thường mất vài tháng, không phải vài tuần. Một bản cập nhật nhẹ nhàng cho cả căn có thể mất khoảng 3 đến 6 tháng, trong khi một dự án lớn hơn có thay đổi bố cục, cần xin giấy phép, hoặc nâng cấp các hệ thống quan trọng có thể mất 6 đến 12 tháng hoặc lâu hơn. Vật liệu đặt theo đơn, thời điểm kiểm tra, thời tiết, và các thay đổi yêu cầu đều có thể kéo dài lịch.
Cách tốt nhất để bảo vệ tiến độ là giảm số lần thay đổi sau khi bắt đầu thi công, chọn vật liệu sớm, và thuê một nhà thầu có kinh nghiệm thật sự trong việc quản lý các dự án lớn. Tuy vậy, không ai thành thật có thể đảm bảo một tiến độ “hoàn hảo” tuyệt đối. Quá nhiều hạng mục di chuyển/điều phối khác nhau sẽ ảnh hưởng đến lịch.
Nếu bạn đang phỏng vấn các công ty, hãy hỏi họ ai sẽ trực tiếp điều hành công việc hằng ngày, bạn sẽ nhận cập nhật thường xuyên thế nào, và họ xử lý việc trễ tiến độ ra sao. Điều này quan trọng không kém ngày bắt đầu.
Cách tìm đúng nhà thầu cho một dự án cải tạo cả ngôi nhà
Cải tạo toàn bộ ngôi nhà không phải là lúc để “đặt cược” vào báo giá rẻ nhất. Bạn cần một nhà thầu có giấy phép và mua bảo hiểm (được cấp phép và được bảo hiểm), có kinh nghiệm phối hợp nhiều nhóm thợ (nhiều trades), giấy phép, lịch thi công và các chi tiết hoàn thiện trên toàn bộ ngôi nhà. Hãy luôn tự xác minh giấy phép và bảo hiểm của họ. Đừng chỉ dựa vào danh thiếp hoặc website.
Hãy để ý các dấu hiệu cảnh báo rõ ràng: đặt cọc bằng tiền mặt số lớn, không có hợp đồng bằng văn bản, không có giấy phép, gây áp lực để ký ngay hôm nay, hoặc yêu cầu thanh toán toàn bộ ngay từ đầu. Một nhà thầu chuyên nghiệp sẽ cung cấp phạm vi công việc bằng văn bản, lịch thanh toán, quy trình bắt đầu, và quy trình xử lý thay đổi (change-order). Bạn nên so sánh các báo giá bằng văn bản, chọn nhà thầu để thuê, và giữ quyền kiểm soát khoản thanh toán cuối cùng cho đến khi công việc hoàn tất và bạn hài lòng.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ thu hẹp danh sách, hãy đọc hướng dẫn của chúng tôi về cách kiểm tra nhà thầu. Bạn cũng có thể xem các dự án hoặc dùng get matched để kết nối với các nhà thầu cải tạo địa phương đã được sàng lọc. Keystone Reno là dịch vụ ghép nối miễn phí cho chủ nhà. Chúng tôi chỉ thu thập các chi tiết về liên hệ và mục đích dự án như tên của bạn, số điện thoại, email, loại dự án, thành phố hoặc mã ZIP, thời gian dự kiến và ngôn ngữ bạn ưa thích.
Cải tạo toàn bộ ngôi nhà có thể tốn rất nhiều tiền, mất nhiều tháng và có thể phát hiện nhiều bất ngờ, vì vậy lựa chọn thông minh nhất là xác định rõ phạm vi từ sớm và thuê một nhà thầu có giấy phép, mua bảo hiểm mà bạn đã tự xác minh.
Câu hỏi thường gặp
Cải tạo cả ngôi nhà một lần có rẻ hơn hay chia theo giai đoạn thì rẻ hơn?
Tùy trường hợp. Làm tất cả cùng lúc có thể hiệu quả hơn và có thể giảm nhân công lặp lại, nhưng lại cần ngân sách lớn hơn ngay từ đầu. Chia theo giai đoạn giúp dàn trải chi phí, nhưng có thể làm tăng thời gian, sự bất tiện và công việc chuẩn bị bị lặp lại.
Tôi có thể ở trong nhà trong lúc cải tạo toàn bộ ngôi nhà không?
Đôi khi, có, nhưng còn tùy vào phạm vi công việc. Nếu hạng mục động chạm đến bếp, nhiều phòng tắm, điện nước lớn hoặc hệ thống sàn trải khắp nhà, việc ở lại có thể rất căng thẳng và có thể làm chậm tiến độ.
Sai lầm lớn nhất mà chủ nhà hay mắc khi cải tạo cả ngôi nhà là gì?
Bắt đầu mà không có phạm vi công việc rõ ràng là một sai lầm lớn. Kế hoạch càng mơ hồ thì chi phí, trễ tiến độ và sự bực bội càng dễ tăng lên.
Cải tạo toàn bộ ngôi nhà có cần xin giấy phép không?
Nhiều dự án có, đặc biệt nếu bạn thay đổi hệ thống điện, nước, cơ điện (mechanical) hoặc thay đổi bố cục. Quy định xin phép và kiểm tra khác nhau theo thành phố và tiểu bang, vì vậy hãy kiểm tra với nhà thầu và cơ quan xây dựng địa phương.
Tôi nên xin bao nhiêu báo giá?
Nhiều chủ nhà xin ít nhất 2 đến 3 báo giá bằng văn bản. Hãy đảm bảo mỗi nhà thầu đang báo giá cùng một phạm vi, nếu không các con số sẽ không hữu ích để so sánh.
Keystone Reno có làm phần thi công cải tạo không?
Không. Keystone Reno là dịch vụ ghép nối miễn phí, không phải nhà thầu, công ty xây dựng, hay đơn vị thiết kế. Chúng tôi giúp chủ nhà kết nối với các nhà thầu cải tạo được cấp phép và mua bảo hiểm ở gần bạn.