Cách một dự án tu sửa diễn ra
Làm việc với tổng thầu (general contractor)
Một tổng thầu giỏi có thể giúp việc cải tạo của bạn tiến triển và giảm bớt căng thẳng. Tổng thầu tệ có thể khiến bạn mất hàng tháng và tốn hàng ngàn đô, nên đây là một trong những người bạn cần tuyển quan trọng nhất.
Tổng thầu thực sự làm những gì
Tổng thầu xây dựng, thường gọi là GC, là người hoặc công ty điều phối toàn bộ công việc cải tạo. Thông thường, họ là đầu mối liên hệ chính của bạn. Họ lên lịch thi công, đưa các thầu phụ vào như thợ ống nước, thợ điện, đội thi công vách thạch cao và thợ lát gạch; đặt mua vật liệu khi điều đó nằm trong thỏa thuận; và giúp dự án đi đúng hướng.
Với nhiều chủ nhà, giá trị lớn nhất nằm ở việc phối hợp. Trong các hạng mục như nhà bếp, nhà tắm, xây thêm phòng, cải tạo tầng hầm, hoặc cải tạo cả căn nhà, chỉ một sự chậm trễ cũng có thể kéo theo mọi thứ khác. Nếu tủ bếp đến trễ, việc lấy mẫu mặt đá có thể bị đẩy lùi. Nếu hệ thống ống nước chưa sẵn sàng, việc làm vách thạch cao và lát gạch có thể phải chờ. Một GC vững sẽ nhìn thấy các vấn đề này sớm và giữ cho công trình tiếp tục tiến lên.
GC cũng nên giải thích quy trình bằng ngôn ngữ dễ hiểu, cho bạn biết phần nào được bao gồm, phần nào không được bao gồm, và đưa cho bạn hợp đồng bằng văn bản cùng lịch thanh toán. Quy định về giấy phép, việc kiểm tra (inspections) và các bộ luật xây dựng khác nhau theo từng thành phố và tiểu bang, vì vậy bạn luôn phải hỏi họ xử lý giấy phép như thế nào và ai là người chịu trách nhiệm. Đây chỉ là thông tin chung, không phải lời khuyên pháp lý hay tư vấn xây dựng.
- Đầu mối liên hệ chính cho dự án
- Lên lịch cho các đội thi công và quản lý công việc hằng ngày
- Nên cung cấp phạm vi công việc bằng văn bản, hợp đồng và lịch thanh toán
Tại sao giai đoạn này quan trọng đến vậy
Nhiều người tập trung vào phần hoàn thiện như gạch lát, mặt đá, màu sơn và đồ đạc/bộ thiết bị. Những thứ đó quan trọng, nhưng người chạy dự án lại quan trọng hơn. Dù vật liệu có đẹp đến đâu, một cuộc cải tạo được quản lý kém vẫn có thể thất bại. Lịch trình kém, phạm vi công việc không rõ ràng, giao tiếp yếu và quản lý thầu phụ lỏng lẻo là những lý do khiến dự án vượt ngân sách và kéo dài.
Một GC tốt giúp bạn đưa ra quyết định đúng thời điểm thay vì phải quyết định tất cả cùng lúc. Họ nên nói sớm về các hạng mục cần thời gian đặt trước (long-lead items), những điểm dễ phát sinh vấn đề trong nhà cũ, và điều gì có thể khiến ngân sách thay đổi sau khi đã mở tường. Họ không thể hứa rằng sẽ không bao giờ có điều bất ngờ, nhưng họ phải thẳng thắn về những nơi thường hay xảy ra điều bất ngờ.
Điều này còn quan trọng hơn nếu bạn mới làm cải tạo hoặc mới đến Mỹ. Thuật ngữ, giấy phép, việc kiểm tra và hợp đồng có thể còn xa lạ. Một nhà thầu giỏi không “che” thông tin sau lớp vỏ thuật ngữ. Họ giải thích quy trình rõ ràng, trả lời câu hỏi và ghi lại các chi tiết quan trọng bằng văn bản.
- Quản lý tốt thường quan trọng hơn vật liệu “xịn”
- Giao tiếp rõ ràng giúp giảm các rủi ro phát sinh tốn kém
- Nhà cũ thường có các vấn đề “ẩn” khi bắt đầu làm
Một tổng thầu giỏi làm khác đi như thế nào
Một GC giỏi là người có tổ chức, thực tế và dễ liên hệ. Họ không chỉ nói với bạn những điều bạn muốn nghe. Họ nói sự thật về chi phí, tiến độ, mức độ ảnh hưởng/gián đoạn và các lựa chọn đánh đổi (tradeoffs). Nếu ngân sách của bạn không khớp với danh sách mong muốn, họ nên nói rõ sớm thay vì “bám giá thấp” để giành được hợp đồng.
Họ nên đi xem kỹ khu vực, đặt câu hỏi thông minh và đưa cho bạn phạm vi công việc bằng văn bản. Phạm vi đó cần nêu rõ phần nào được bao gồm, nếu có thì vật liệu hoặc khoản trợ giá (allowances) nào được bao gồm, ai phụ trách giấy phép, cách hoạt động của các lệnh thay đổi (change orders), và lịch thanh toán gắn với tiến độ. Họ cũng cần có giấy phép và bảo hiểm theo yêu cầu nơi họ làm việc, và bạn nên tự mình kiểm tra cả hai.
Một GC mạnh cũng quản lý con người tốt. Thầu phụ đến đúng khi cần, công trường được giữ ở mức gọn gàng hợp lý, và các vấn đề được xử lý thay vì bị bỏ qua. Không có dự án cải tạo nào diễn ra hoàn hảo, nhưng bạn cũng không nên cảm giác mỗi ngày mình phải “đi đòi” tổng thầu chỉ để lấy những cập nhật cơ bản.
Nếu bạn đang so sánh các lựa chọn, hãy bắt đầu với hướng dẫn dịch vụ cải tạo của chúng tôi, xem các loại dự án phổ biến trong các dự án, và xem các khoảng giá điển hình trên chi phí. Những trang này có thể giúp bạn đặt câu hỏi tốt hơn trước khi thuê bất kỳ ai.
Những điều cần để ý
Các “cờ đỏ” lớn nhất thường lại rất đơn giản. Hãy cẩn thận với bất kỳ ai muốn đặt cọc lớn chỉ bằng tiền mặt, yêu cầu thanh toán toàn bộ ngay từ đầu, không đưa hợp đồng bằng văn bản, không thể xuất trình được giấy phép, nói rằng không cần giấy phép nhưng không giải thích lý do, hoặc gây áp lực để bạn ký ngay hôm nay. Đây là những cách thường khiến chủ nhà bị thiệt.
Ngoài ra, hãy để ý các báo giá mơ hồ. Nếu một trong các báo giá thấp hơn nhiều so với các báo giá khác, thường sẽ có lý do: thiếu hạng mục, vật liệu rẻ hơn, chi phí nhân công không thực tế, hoặc kế hoạch tính thêm sau này thông qua các lệnh thay đổi (change orders). Báo giá “thấp” có thể biến thành một dự án đắt đỏ.
Các dấu hiệu cảnh báo khác gồm giao tiếp kém, bỏ lỡ lịch hẹn trước khi dự án thậm chí còn chưa bắt đầu, và câu trả lời liên tục thay đổi. Nếu một nhà thầu khó liên hệ khi họ đang cố gắng giành lấy việc của bạn, thì thường sau khi bạn ký hợp đồng tình hình cũng sẽ không khá hơn.
Bạn vẫn nắm quyền kiểm soát. Hãy so sánh các báo giá bằng văn bản, hỏi phần nào bị loại trừ, tự mình kiểm tra giấy phép và bảo hiểm, và giữ khoản thanh toán cuối cùng cho đến khi công việc hoàn tất và bạn hài lòng. Keystone Reno là dịch vụ ghép cặp miễn phí, không phải tổng thầu, nhà xây dựng hoặc công ty thiết kế. Chúng tôi không trực tiếp thực hiện công việc.
GC ảnh hưởng chi phí và tiến độ thế nào
Thuê tổng thầu thường làm tăng chi phí quản lý so với việc bạn tự thuê từng đội thợ riêng, nhưng với đa số các dự án cải tạo lớn hơn, khoản chi phí đó sẽ “mua” được sự phối hợp, trách nhiệm rõ ràng và giảm rủi ro về những sai lầm tốn kém. Con số thực tế còn tùy thuộc vào phạm vi công việc, vật liệu, nhà của bạn, thành phố của bạn và chính tổng thầu. Đây không phải là báo giá.
Với nhiều dự án, ngân sách tổng thể thường bị quyết định nhiều hơn bởi chính phần việc cần làm hơn là bởi việc “ai” đảm nhiệm khâu quản lý. Nhà bếp thường rơi vào khoảng $30,000 đến $80,000+, nhà tắm khoảng $15,000 đến $40,000+, tầng hầm khoảng $30,000 đến $100,000+, và phần xây thêm có thể còn cao hơn nữa. Việc thay đổi bố cục, di dời hệ thống ống nước hoặc điện, công việc kết cấu, vật liệu đặt làm theo yêu cầu, nhà cũ, yêu cầu về giấy phép và chi phí nhân công theo thành phố đều có thể đẩy giá lên.
Tiến độ cũng chịu ảnh hưởng mạnh từ GC. Một nhà tắm được quản lý tốt có thể mất vài tuần thi công tích cực, trong khi nhà bếp thường mất vài tuần đến vài tháng, và các dự án xây thêm hoặc cải tạo cả căn nhà có thể kéo dài hơn nhiều. Việc xem xét giấy phép, lên lịch kiểm tra, thời gian chờ vật liệu, thời tiết, hư hỏng ẩn và các lệnh thay đổi đều có thể làm tăng thời gian. Không một nhà thầu chân thành nào được phép hứa một ngày hoàn thành “đảm bảo” trước khi bắt đầu công việc.
Điều tốt nhất bạn có thể làm là xin một lịch trình “thực tế”, không phải hoàn hảo. Hãy hỏi bạn cần đưa ra quyết định sớm những gì, những hạng mục nào cần thời gian chờ lâu, và những tình huống thường gây chậm trễ trong các dự án tương tự.
Cách tìm và so sánh các nhà thầu
Bắt đầu bằng ít nhất hai hoặc ba báo giá bằng văn bản cho cùng một phạm vi công việc. Mục tiêu không chỉ là tìm con số thấp nhất. Mục tiêu là hiểu ai làm việc kỹ lưỡng, ai giải thích rõ ràng về phần việc, và ai có vẻ thực tế về chi phí và tiến độ.
Hãy hỏi mỗi nhà thầu những câu hỏi cơ bản tương tự:
- Anh/chị có được cấp phép và có bảo hiểm cho loại công việc này tại đây không?
- Ai sẽ quản lý công việc của tôi hằng ngày?
- Giá này bao gồm những gì, và loại trừ những gì?
- Ai là người xử lý giấy phép và việc kiểm tra?
- Các lệnh thay đổi (change orders) hoạt động thế nào?
- Lịch thanh toán là gì?
- Tôi kỳ vọng tiến độ như thế nào, và điều gì có thể làm tiến độ bị trễ?
Hãy đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Nếu có điều gì quan trọng với bạn, hãy đảm bảo nó được ghi lại. Lời hứa bằng miệng rất dễ bị quên sau này. Hãy giữ một hồ sơ riêng của bạn gồm hợp đồng, biên lai thanh toán, các lựa chọn (chọn vật liệu/phụ kiện), lệnh thay đổi và tin nhắn.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các nhà thầu để trao đổi, hãy được ghép cặp. Keystone Reno miễn phí cho chủ nhà. Chúng tôi chỉ thu thập thông tin liên hệ và ý định dự án như tên, số điện thoại, email, loại dự án, thành phố hoặc ZIP, mốc thời gian và ngôn ngữ bạn ưu tiên để kết nối bạn với các nhà thầu tham gia gần bạn.
Người bạn thuê để điều hành công trình có thể giúp cải tạo của bạn thành công hoặc khiến nó “đổ bể”, vì vậy hãy chọn người có giấy phép, có bảo hiểm, viết rõ ràng bằng văn bản và trung thực về chi phí lẫn tiến độ.
Câu hỏi thường gặp
Tôi có cần tổng thầu cho việc cải tạo không?
Không phải lúc nào cũng cần cho các công việc rất nhỏ, nhưng nhiều dự án như nhà bếp, nhà tắm, tầng hầm, xây thêm và cải tạo cả căn nhà thường dễ quản lý hơn với một GC. Số lượng thầu phụ, lịch trình, giấy phép và các “mảnh ghép” tham gia càng nhiều thì một GC tốt càng giúp được nhiều.
Sự khác nhau giữa tổng thầu và thầu phụ là gì?
Tổng thầu quản lý toàn bộ dự án. Thầu phụ thường chỉ làm một phần, ví dụ như ống nước, điện, lợp mái, lát gạch hoặc sơn.
Tôi nên trả trước bao nhiêu?
Tùy vào công việc và quy định tại địa phương, nhưng hãy cẩn thận với bất kỳ ai yêu cầu thanh toán toàn bộ ngay từ đầu hoặc đặt cọc chỉ bằng tiền mặt số tiền lớn. Hãy đảm bảo các khoản thanh toán gắn với các mốc tiến độ dự án rõ ràng trong hợp đồng bằng văn bản.
Nhà thầu của tôi có nên tự lo giấy phép không?
Thường là có, nhưng còn tùy vào loại dự án và quy định tại địa phương. Hãy hỏi ai là người chịu trách nhiệm trước khi bạn ký, và luôn tuân theo yêu cầu của sở xây dựng địa phương.
Vì sao các báo giá cho cùng một dự án cải tạo lại khác nhau nhiều?
Thường là vì phạm vi không hoàn toàn giống nhau, vật liệu khác nhau, khoản trợ giá khác nhau, hoặc một báo giá bị thiếu một số hạng mục công việc quan trọng. Hãy yêu cầu mỗi nhà thầu giải thích bằng văn bản phần nào được bao gồm và bị loại trừ.
Keystone Reno có làm giúp tôi phần cải tạo không?
Không. Keystone Reno là dịch vụ ghép cặp miễn phí, không phải tổng thầu hay công ty cải tạo. Chúng tôi giúp chủ nhà kết nối với các nhà thầu đã được thẩm định, có giấy phép và có bảo hiểm, nhưng bạn là người tự chọn ai để trao đổi và ai để thuê.