Chi phí tân trang cả căn nhà là bao nhiêu?

Trả lời ngắn: đa số dự án tân trang cả căn nhà đều rất đắt

Với nhiều chủ nhà tại Mỹ, tân trang cả căn nhà thường rơi vào khoảng $100,000 đến $400,000 trở lên. Các cập nhật nhỏ mang tính thẩm mỹ trong một ngôi nhà quy mô vừa phải có thể thấp hơn.

Nhà lớn, nhà cũ, thành phố có chi phí cao, thay đổi kết cấu, hoàn thiện cao cấp, hoặc tân trang “đập đi làm lại” toàn bộ (gut renovation) có thể đẩy chi phí lên $500,000+.

Khoảng giá này chỉ là thông tin chung, không phải báo giá. Giá thật của bạn phụ thuộc vào diện tích căn nhà, tình trạng bên trong tường, quy định của thành phố và việc xin phép, vật liệu bạn chọn và đơn vị thi công bạn thuê.

Cách dễ hình dung: sơn, sàn, tủ bếp, thiết bị/phụ kiện, và phần hoàn thiện thường nằm ở một “mức chi phí”. Việc dời tường, thay hệ thống ống nước hoặc điện, xử lý hư hỏng cũ, thay cửa sổ, hoặc làm lại bếp và phòng tắm lại thuộc “mức chi phí” khác.

Tân trang cả căn nhà được hiểu là những gì?

Mọi người dùng thuật ngữ này cho nhiều kiểu việc rất khác nhau. Với một người, đó là thay sàn, sơn, cửa, phào chỉ, đèn, làm mới 1 căn bếp và 2 phòng tắm. Với người khác, đó là tháo nhà về đến khung xương (studs), đổi bố cục, thay toàn bộ hệ thống và cập nhật mọi thứ.

Vì vậy, giá tham khảo trên mạng có thể khiến bạn thấy không hữu ích. Việc làm mới thẩm mỹ cho một căn nhà 1,500-square-foot (khoảng 139 m²) không giống dự án tân trang “đập đi làm lại” hoàn toàn diện tích 3,000-square-foot (khoảng 279 m²) trong một ngôi nhà cũ.

Nói đơn giản, chi phí của bạn thường tăng nhanh khi dự án có các hạng mục sau:
- Bếp và phòng tắm
- Dời tường hoặc thay đổi bố cục
- Thay mới ống nước, điện hoặc hệ thống HVAC
- Phần việc cần xin phép nhiều
- Nhà cũ có vấn đề “ẩn bên trong”
- Vật liệu cao cấp và làm theo yêu cầu riêng (custom)

Điều gì làm giá tăng hoặc giảm

Các yếu tố làm chi phí thay đổi lớn nhất là phạm vi công việc (scope), vật liệu và những phát hiện ngoài dự kiến (surprises). Scope là bạn đang tác động vào bao nhiêu phần của căn nhà, và việc bạn chỉ làm mới phần hoàn thiện hay thay luôn “xương sống” của ngôi nhà. Vật liệu là tủ bếp loại tiêu chuẩn hay tủ đặt riêng, gạch thường hay đá cao cấp, thiết bị tiêu chuẩn hay thương hiệu theo phong cách nhà thiết kế.

Nhà càng cũ có thể càng tốn hơn vì khi phá dỡ bắt đầu, nhà thầu có thể phát hiện dây điện/routing cũ kỹ, vấn đề đường ống, hư hỏng do nước, mục gỗ, amiăng (asbestos), sơn có chì (lead paint) hoặc vấn đề về khung nhà.

Quy định của thành phố và tiểu bang cũng quan trọng. Việc cần giấy phép, lịch kiểm tra (inspection) và chi phí nhân công khác nhau rất nhiều theo từng nơi.

Những lựa chọn này thường làm thay đổi ngân sách nhiều nhất:
1. Giữ nguyên bố cục hay dời tường/đổi hệ thống ống nước/đường gas
2. Sơn lại hoặc tái sử dụng đồ cũ so với thay hết
3. Hoàn thiện tầm trung so với hoàn thiện hạng sang
4. Làm theo từng giai đoạn (phases) so với làm toàn bộ căn nhà cùng lúc
5. Ở trong nhà khi thi công hay tạm thời chuyển ra ngoài

Ước tính nhanh theo từng loại dự án

Nếu bạn đang cố lập ngân sách thực tế, hãy nghĩ theo từng phần. Bếp và phòng tắm thường “ăn” phần lớn ngân sách. Sàn cho toàn bộ căn nhà, nâng cấp hệ điện, công việc ống nước, cửa sổ, thay mái, và các hạng mục máy móc lớn (major mechanical work) có thể cộng dồn rất nhanh.

Các mức rất thô mà nhiều người hay thấy là:
- Tân trang làm mới thẩm mỹ cả căn nhà: khoảng $50,000 đến $150,000+
- Tân trang cả căn nhà tầm trung: khoảng $100,000 đến $300,000+
- Tân trang “đập đi làm lại” hoàn toàn kèm hệ thống lớn hoặc đổi bố cục: khoảng $200,000 đến $500,000+
- Nhà lớn, nhà cũ, hoàn thiện hạng sang, hoặc thay đổi kết cấu lớn: $500,000 và cao hơn

Những con số này không phải báo giá. Chỉ là khoảng tham chiếu để lên kế hoạch. Nếu bạn muốn thêm ngữ cảnh về chi phí, hãy xem các hướng dẫn chi phí và hướng dẫn cho chủ nhà, rồi so sánh các báo giá bằng văn bản từ nhà thầu địa phương có giấy phép và bảo hiểm.

Vì sao chủ nhà hay bị “thiệt”

Sai lầm lớn nhất là chọn theo con số thấp nhất mà không kiểm tra xem thiếu những gì. Một nhà thầu có thể bao gồm giấy phép, phần phá dỡ, xử lý rác thải/bỏ đi, công đoạn chuẩn bị, che chắn/bảo vệ và chi tiết hoàn thiện. Nhà thầu khác có thể bỏ các phần đó để trông rẻ hơn.

Hãy để ý các “cờ đỏ” sau:
- Đặt cọc tiền mặt lớn chỉ bằng tiền mặt (cash-only deposits)
- Không có hợp đồng bằng văn bản
- Không có giấy phép hoặc không có bằng chứng bảo hiểm
- É bạn "ký ngay hôm nay"
- Đòi thanh toán toàn bộ ngay từ đầu
- Các khoản ước tính/bao trùm (allowances) mơ hồ để che giấu chi phí vật liệu thật
- Từ chối giải thích rõ phần nào được bao gồm và phần nào không

Cách lập ngân sách thông minh hơn trước khi bắt đầu

Bước đầu tiên thông minh nhất là quyết định việc gì “bắt buộc phải làm” và việc gì có thể chờ. Nếu ngân sách có hạn, hãy chi cho phần việc khó làm lại sau: vấn đề bố cục, rò rỉ, lỗi điện và ống nước, cách nhiệt, thông gió, và chức năng cốt lõi. Các hạng mục hoàn thiện “đẹp” có thể làm sau khi đã lo xong phần thiết yếu.

Cũng nên làm rõ trước khi bạn yêu cầu báo giá. Hãy chọn mức hoàn thiện thực tế, lập danh sách theo từng phòng và ghi chú những gì bạn muốn giữ lại. Scope càng rõ ràng thì càng dễ so sánh các báo giá một cách công bằng.

Keystone Reno là dịch vụ ghép đôi miễn phí, không phải nhà thầu hoặc công ty thiết kế. Chúng tôi không thực hiện thi công/cải tạo. Chúng tôi có thể giúp bạn kết nối với các nhà thầu có giấy phép và bảo hiểm gần bạn để bạn so sánh các lựa chọn. Bạn vẫn giữ quyền kiểm soát việc bạn nói chuyện với ai, thuê ai và có tiếp tục hay không. Bạn có thể được ghép hoặc bắt đầu với nhiều hỗ trợ cho chủ nhà.

• Xin ít nhất 2 đến 3 báo giá bằng văn bản
• Tự mình xác minh giấy phép và bảo hiểm
• Hỏi phần gì bị loại trừ (excluded), không chỉ hỏi phần gì được bao gồm
• Hiểu rằng chi phí và quy định xin phép có thể thay đổi theo từng thành phố và tiểu bang