Câu trả lời nhanh
Cách nhận báo giá sửa nhà để so sánh công bằng
Cách tốt nhất để các báo giá được so sánh công bằng là đơn giản: cung cấp cho mọi nhà thầu cùng một thông tin dự án và yêu cầu cùng một bảng phân tích bằng văn bản. Nếu một báo giá thấp hơn nhiều, hãy giả định là còn thiếu gì đó—cho đến khi được chứng minh ngược lại.
Bắt đầu với một mô tả dự án thật rõ ràng
Hầu hết các so sánh báo giá tệ đều xảy ra trước khi bạn thấy con số. Nếu 3 nhà thầu lại đang hình dung 3 công việc khác nhau, thì các con số sẽ lệch nhau rất nhiều và bạn sẽ học được ít khi so sánh chúng.
Viết một đoạn phạm vi ngắn để mọi bên có cùng nền tảng mà báo. Viết ngắn gọn, dễ hiểu. Ví dụ: "Sửa phòng tắm 5x8, thay bồn tắm bằng vòi sen đi bộ, lát gạch mới, thay tủ lavabo, toilet mới, đèn mới, sơn mới, giữ nguyên bố cục." Nếu bạn muốn có lựa chọn, hãy ghi rõ: lựa chọn cơ bản, lựa chọn tốt hơn, lựa chọn cao cấp.
Hãy đưa các chi tiết giống nhau cho mọi nhà thầu: kích thước phòng, hạng mục giữ lại, hạng mục thay mới, có đổi bố cục hay không, mức vật liệu dự kiến (tương đối), thành phố hoặc mã ZIP của bạn, và mốc thời gian mục tiêu. Nếu bạn đã biết gu phong cách hoặc mức ngân sách dự kiến, hãy nói thêm. Nói thật về ngân sách giúp tiết kiệm thời gian.
Nếu bạn cần giúp sắp xếp dự án trước khi hỏi báo giá, hãy bắt đầu với trang hướng dẫn hoặc chi phí. Keystone Reno là dịch vụ ghép cặp miễn phí, không phải nhà thầu và chúng tôi không thi công.
Yêu cầu mỗi nhà thầu báo giá theo cùng một định dạng
Bạn không cần bảng tính hoàn hảo. Bạn cần sự nhất quán. Hãy nói với mỗi nhà thầu rằng bạn muốn họ gửi báo giá bằng văn bản với cùng các mục để bạn so sánh cho công bằng.
Hãy yêu cầu các mục sau ở dạng văn bản:
1. Phạm vi công việc: chính xác hạng mục nào được bao gồm và hạng mục nào bị loại trừ.
2. Vật liệu: khoản phụ cấp (allowance) hoặc sản phẩm cụ thể nếu bạn đã biết.
3. Nhân công: có bao gồm phá dỡ, lắp đặt, dọn dẹp và phần hoàn thiện hay không.
4. Xử lý giấy phép: có cần giấy phép không và ai là người chịu trách nhiệm xin giấy phép.
5. Tiến độ: khung thời gian bắt đầu dự kiến và thời lượng ước tính.
6. Lịch thanh toán: tiền cọc, các khoản thanh toán theo tiến độ, và khoản thanh toán cuối cùng.
7. Bảo hành: bảo hành những gì và trong bao lâu.
Nếu một nhà thầu đưa con số chỉ trong 2 dòng, còn nhà thầu khác lại gửi phạm vi chi tiết bằng văn bản, thì bản chi tiết thường hữu ích hơn ngay cả khi giá cao hơn. Báo giá ngắn thường che đi giả định, hạng mục thiếu, hoặc các lần thay đổi (change orders) trong tương lai.
Luôn thuê các nhà thầu có giấy phép và được bảo hiểm, và tự kiểm tra giấy phép lẫn bảo hiểm. Quy định, yêu cầu giấy phép và mã kỹ thuật thay đổi theo từng thành phố và tiểu bang, vì vậy hãy xác nhận yêu cầu địa phương với phòng xây dựng của địa phương bạn.
So sánh đúng “từng phần”, không chỉ nhìn con số cuối
So sánh công bằng nghĩa là xem mỗi báo giá thực sự mang lại cho bạn những gì. Một báo giá bếp $28,000 và một báo giá bếp $42,000 có thể không phải là cùng một bếp. Một bên có thể gồm tủ bếp, mặt bàn, giấy phép, công lắp đặt hủy rác và sơn hoàn thiện. Bên còn lại có thể không.
Hãy nhìn vào các yếu tố quyết định lớn trước:
- Thay đổi bố cục hay giữ nguyên đường ống nước và tường.
- Mức vật liệu: hàng sẵn (stock), bán tùy chỉnh (semi-custom) hay tùy chỉnh (custom).
- Điều kiện ẩn: hệ thống dây điện cũ, hư hại do nước, sàn không đều, nâng cấp theo tiêu chuẩn.
- Chi phí giấy phép và kiểm tra.
- Ai cung cấp vật liệu và ai chịu trách nhiệm nếu vật liệu đến bị hỏng hoặc trễ.
Với nhiều dự án, chỉ cần lấy 3 báo giá bằng văn bản là đủ. Nhiều hơn có thể gây rối mà không đưa ra câu trả lời tốt hơn. Một mức chênh “bình thường” giữa các nhà thầu uy tín là điều thường gặp. Nếu một báo giá thấp hơn các báo giá còn lại 20% đến 30%, thì đừng vội mừng. Hãy hỏi phần nào bị loại trừ, họ dùng khoản phụ cấp (allowances) nào và họ xử lý các thay đổi ra sao.
Chi phí sửa nhà thực tế thay đổi rất nhiều tùy theo phạm vi, vật liệu, ngôi nhà, thành phố và nhà thầu. Bất kỳ khoảng giá nào bạn thấy trên mạng đều chỉ là thông tin chung, không phải báo giá. Nếu bạn muốn có điểm bắt đầu trước khi nói chuyện với các bên chuyên nghiệp, hãy xem chi phí.
Để ý các khoản phụ cấp, phần loại trừ và “bẫy” change-order
Đây là chỗ khiến nhiều chủ nhà bị thiệt. Một báo giá có thể trông có vẻ cạnh tranh vì dùng phụ cấp rất thấp hoặc bỏ sót những hạng mục đắt tiền—đến lúc sau mới lộ ra.
Chú ý kỹ các từ như "allowance" (khoản phụ cấp), "by owner" (do chủ nhà tự lo), "excluded" (bị loại trừ) và "if needed" (nếu cần). Khoản phụ cấp chỉ là một mức tiền tạm tính. Nếu báo giá có khoản phụ cấp tủ lavabo $500 nhưng tủ lavabo bạn muốn giá $1,400, thì giá thật của dự án bạn đã cao hơn rồi.
Hãy hỏi thẳng các câu sau:
1. Hạng mục nào bị loại trừ khỏi báo giá này?
2. Bạn đã dùng khoản phụ cấp bao nhiêu cho gạch, thiết bị, tủ, mặt bàn và sàn?
3. Nếu phát hiện hư hỏng ẩn hoặc vấn đề do tiêu chuẩn, thì change order được duyệt và tính giá như thế nào?
4. Có bao gồm phá dỡ, dọn dẹp phế thải, trám vá, sơn, phào chỉ, hoàn thiện và dọn dẹp không?
5. Phí giấy phép có được bao gồm không?
Một nhà thầu tốt sẽ giải thích được các con số bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Nếu họ tỏ ra khó chịu khi bạn hỏi các câu hỏi cơ bản, thì đó cũng là thông tin hữu ích.
Biết các dấu hiệu đỏ trước khi ký bất cứ thứ gì
Một số dấu hiệu cảnh báo không hề “nhẹ nhàng”. Hãy bước đi nếu nhà thầu yêu cầu cọc tiền mặt rất lớn, yêu cầu thanh toán toàn bộ ngay từ đầu, không có hợp đồng bằng văn bản, không thể xuất trình giấy phép và bảo hiểm hợp lệ, hoặc ép bạn phải "ký ngay bây giờ."
Các dấu hiệu đỏ khác có vẻ “mềm” hơn nhưng vẫn nghiêm trọng: từ chối lập danh mục chi tiết, đổi lời kể từ lần thăm này sang lần thăm khác, không gọi lại, đưa giá mà chưa xem công trình, hoặc hứa một mốc thời gian nghe quá “ảo”. Sửa nhà thì thường lộn xộn. Nhà thầu trung thực thường sẽ nói thật về điều đó.
Trước khi ký, hãy đảm bảo bạn có một hợp đồng bằng văn bản khớp với báo giá và nêu rõ phạm vi, vật liệu, lịch thanh toán, quy trình change order, mốc thời gian dự kiến và hạng mục dọn dẹp. Giữ lại khoản thanh toán cuối cùng cho đến khi công việc hoàn tất và bạn hài lòng. Nếu có thắc mắc về giấy phép, hãy kiểm tra với phòng xây dựng địa phương.
Chỉ có thông tin chung ở đây, không phải tư vấn pháp lý, xây dựng, kỹ thuật hoặc tài chính. Quy định địa phương có thể khác nhau.
Dùng dịch vụ ghép cặp nếu bạn muốn điểm khởi đầu sạch sẽ hơn
Nếu bạn không biết nên gọi ai, một dịch vụ ghép cặp có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian. Keystone Reno là dịch vụ ghép cặp miễn phí cho chủ nhà, không phải nhà thầu, đơn vị thi công (builder) hay công ty thiết kế. Chúng tôi không thi công. Chúng tôi giúp kết nối chủ nhà với các nhà thầu sửa nhà đã được kiểm tra, có giấy phép và được bảo hiểm ở gần bạn.
Bạn vẫn nắm quyền kiểm soát. Bạn so sánh báo giá bằng văn bản, đặt câu hỏi, chọn ai để thuê và quyết định có tiến hành hay không. Luôn miễn phí cho chủ nhà.
Chúng tôi chỉ thu thập các thông tin cơ bản về liên hệ và ý định dự án: tên, điện thoại, email, loại dự án, thành phố hoặc ZIP, tiến độ và ngôn ngữ ưa thích. Chúng tôi không hỏi số tài khoản tài chính, số An sinh Xã hội (Social Security), thu nhập hay các hồ sơ cá nhân nhạy cảm.
Nếu bạn muốn được giúp tìm các nhà thầu để báo giá cho công việc của bạn, bạn có thể được ghép cặp hoặc ghé trang hỗ trợ của chúng tôi để xem các câu hỏi thường gặp.
Muốn so sánh báo giá sửa nhà công bằng, hãy cung cấp cho mọi nhà thầu cùng một bộ thông tin dự án và đảm bảo mỗi báo giá đều nêu rõ bằng văn bản cùng phạm vi, vật liệu, khoản phụ cấp và điều khoản thanh toán.
Câu hỏi thường gặp
Tôi nên xin bao nhiêu báo giá sửa nhà?
Thường thì chỉ cần 3 báo giá bằng văn bản là đủ cho một so sánh vững chắc. Ít hơn có thể khiến bạn phải đoán, còn quá nhiều có thể làm tốn thời gian nếu phạm vi không nhất quán.
Vì sao một báo giá sửa nhà lại rẻ hơn nhiều so với các báo giá khác?
Thường là vì còn thiếu gì đó, khoản phụ cấp được đưa ra quá thấp một cách không thực tế hoặc nhà thầu đang chịu rủi ro mà sau này họ có thể tính thêm. Hãy yêu cầu cung cấp phần loại trừ, mức khoản phụ cấp và quy trình change-order bằng văn bản.
Tôi có nên nói với nhà thầu về ngân sách không?
Có, nếu bạn nói thật. Một ngân sách thực tế giúp nhà thầu đề xuất đúng phạm vi công việc và mức vật liệu phù hợp, thay vì thiết kế thứ mà bạn không thể thoải mái xây dựng.
Báo giá sửa nhà nên bao gồm những gì?
Tối thiểu: phạm vi công việc, vật liệu hoặc khoản phụ cấp, nhân công, trách nhiệm về giấy phép, tiến độ, lịch thanh toán, phần loại trừ và chi tiết bảo hành. Nếu không có bằng văn bản thì đừng cho rằng nó đã được bao gồm.
Báo giá thấp nhất có phải thường là lựa chọn tốt nhất không?
Không phải lúc nào cũng vậy. Lựa chọn tốt nhất là báo giá nêu rõ ràng rằng nó bao trùm đúng phần việc bạn muốn, từ một nhà thầu có giấy phép và được bảo hiểm mà bạn đã tự kiểm tra, với mức giá mà bạn hiểu được.
Keystone Reno có thể đưa tôi báo giá không?
Không. Keystone Reno là dịch vụ ghép cặp miễn phí, không phải nhà thầu và chúng tôi không thi công sửa nhà. Chúng tôi có thể giúp bạn kết nối với các nhà thầu có giấy phép và được bảo hiểm để bạn yêu cầu và so sánh báo giá.