Thi công sàn và hoàn thiện (finish)

Thi công sàn và hoàn thiện thường tốn bao nhiêu?

Với nhiều ngôi nhà, chi phí cho thi công sàn và các hạng mục hoàn thiện thường rơi vào khoảng $5,000 đến $30,000+, nhưng đây là khoảng dao động rất rộng và không phải báo giá. Việc sơn và làm phào chỉ làm mới ở vài phòng có thể tốn ít hơn nhiều, còn nếu làm sàn mới cho cả ngôi nhà kèm chân tường, phào quanh cửa, làm cầu thang, sửa tường, và các hạng mục hoàn thiện cao cấp thì chi phí có thể tăng lên đáng kể.

Ví dụ tham khảo: chủ nhà thường thấy các lựa chọn sàn lắp đặt cơ bản có thể bắt đầu từ vài đô mỗi square foot (mỗi bộ vuông diện tích), trong khi gỗ cứng loại tốt hơn, gạch lát, hoàn thiện cầu thang, phào chỉ đặt theo yêu cầu, và sơn chi tiết có thể đẩy chi phí lên cao hơn. Phần chuẩn bị cũng quan trọng không kém so với phần nhìn thấy. Nếu mặt sàn không phẳng, sàn cũ cần được tháo bỏ, tường cần sửa chữa, hoặc phào chỉ phải được cắt/đo vừa theo thực tế, thì công nhân sẽ tốn thời gian hơn và chi phí tăng nhanh.

Hai quyết định thường ảnh hưởng nhiều nhất là: bạn chọn vật liệu gì, và bạn muốn bề mặt hoàn thiện trông “đẹp đến mức nào”. Một kiểu hoàn thiện bền, dễ làm, với chi tiết phào chỉ tiêu chuẩn sẽ rẻ hơn nhiều so với làm mộc tùy chỉnh, đồ gỗ loại stain-grade (chủ yếu dùng cho sơn phủ/nhiều loại hoàn thiện), lát gạch theo hoa văn, sơn cao cấp, hoặc thi công trong nhà cũ nơi tường và sàn không bằng phẳng.

Chi phí cũng phụ thuộc vào phạm vi công việc, vật liệu, ngôi nhà của bạn, thành phố của bạn, và nhà thầu/đơn vị thi công. Giá có thể khác rất nhiều giữa các tiểu bang và khu đô thị, và quy định về giấy phép/luật xây dựng cũng có thể khác.

Thi công sàn và hoàn thiện thường gồm những gì?

Chủ nhà thường làm loại dự án này để cải thiện cách ngôi nhà trông, cảm nhận và sử dụng theo thời gian. Nó có thể bao gồm thi công sàn mới, chân tường (baseboards), ốp khung quanh cửa và cửa sổ (casing), phào trần (crown molding), sơn nội thất, trám vá tường, hoàn thiện lại cầu thang (stair refinishing), cửa nội thất, và các chi tiết hoàn thiện nhìn thấy khác.

Đôi khi các công việc này chỉ mang tính thẩm mỹ. Khi khác, chúng được làm sau một lần sửa nhà lớn hơn, sửa chữa do hư hại bởi nước, thay đổi bố cục, hoặc phần mở rộng. Điều này quan trọng vì công đoạn hoàn thiện thường phụ thuộc vào những gì đã làm trước đó. Nếu bề mặt thạch cao (drywall) không phẳng, khung xương (framing) lệch, hoặc mặt sàn bên dưới không bằng phẳng, đội thi công sẽ cần thêm thời gian để làm cho mọi thứ trông đúng chuẩn.

Một đơn vị thi công tốt sẽ đi từng phòng và giải thích rõ họ bao gồm những gì, loại trừ những gì, và họ đang giả định điều gì. Thông tin này nên được ghi rõ bằng văn bản. Tháo dỡ sàn cũ, chuyển đồ đạc, sửa mặt sàn phụ (subfloor), sơn trần, và thay phào chỉ là những chỗ mà chủ nhà hay nghĩ rằng “đã bao gồm” dù thực tế không phải như vậy.

Quy trình thường diễn ra như thế nào?

Hầu hết các công việc thi công sàn và hoàn thiện đều đi theo lộ trình tương tự, dù kích thước dự án có thể khác nhau. Lập kế hoạch tốt ngay từ đầu sẽ giúp tránh các thay đổi phát sinh tốn tiền (change orders) và kết quả không như mong đợi sau này.

1. Xác định phạm vi. Quyết định phòng nào được tính, giữ lại gì, thay cái gì, và bạn muốn kiểu hoàn thiện đơn giản bền hay muốn chi tiết tùy chỉnh.
2. Chọn vật liệu sớm. Loại sàn, kiểu phào chỉ, độ bóng nước sơn, màu sơn phủ, và chi tiết chỗ nối/đổi loại sàn (transition) sẽ ảnh hưởng cả giá lẫn tiến độ.
3. Đo đạc và kiểm tra hiện trạng. Một đơn vị chuyên nghiệp nên kiểm tra độ phẳng của sàn, rủi ro ẩm, tình trạng tường, chi tiết ở cầu thang, và cách các phần hoàn thiện mới sẽ “khớp” với bề mặt sẵn có.
4. Lấy báo giá bằng văn bản. Báo giá cần ghi rõ phần nhân công, vật liệu, phần chuẩn bị, phần tháo dỡ (demo), phào chỉ, sơn, dọn dẹp, và các khoản “allowance” (dự trù) nếu bạn chưa chọn đúng sản phẩm cụ thể.
5. Đặt mua vật liệu. Một số loại sàn, phào chỉ đặc biệt hoặc cửa đặt theo yêu cầu có thể mất thời gian chờ (lead time) lâu.
6. Chuẩn bị và bảo vệ ngôi nhà. Có thể bao gồm kiểm soát bụi, tháo dỡ sàn, trám vá, cân chỉnh bằng phẳng, hoặc chuyển thiết bị và đồ đạc.
7. Lắp đặt và hoàn thiện. Sàn thường được lắp cùng với phào chỉ, công đoạn dặm vá, trám khe (caulk), sơn, sơn phủ/bảo vệ (stain), và phần nối/đổi sàn sẽ làm theo một trình tự nhất định.
8. Đi kiểm tra cuối cùng. Lập danh sách các điểm cần xử lý (punch list), kiểm tra góc và chỗ nối, và giữ khoản thanh toán cuối cùng cho đến khi công việc hoàn tất và bạn hài lòng.

Nếu bạn đang so sánh các đơn vị, how to vet a contractor đáng để đọc trước khi bạn ký bất cứ thứ gì.

Những bất ngờ hay gặp làm thay đổi giá

Những bất ngờ lớn nhất thường nằm dưới lớp sàn cũ hoặc bên trong tường. Khi sàn cũ (thảm, laminate, gạch, hoặc chân tường) được tháo ra, nhà thầu có thể phát hiện mặt sàn phụ không phẳng, sàn kêu cọt kẹt, hư hại do ẩm, hư do mối mọt, lớp lót gạch bị nứt bên dưới, hoặc hư hại của tường bị che bởi phào chỉ.

Nhà cũ cũng thường tốn nhiều công cho phần hoàn thiện hơn. Góc có thể không vuông chuẩn, sàn có thể bị dốc, và phào chỉ có thể cần cắt nhiều hơn, chêm chỉnh (shimming), canh theo thực tế (scribing), và trám khe để trông sạch sẽ. Đây cũng là một lý do khiến hai báo giá có thể rất khác nhau dù phòng trông có vẻ giống nhau trên giấy.

Cầu thang là một yếu tố làm tăng chi phí nữa mà nhiều người hay đánh giá thấp. Bậc (treads), phần đứng (risers), phần mũi bậc (nosing), chi tiết chiếu nghỉ (landings), tay vịn/lan can (rail details) và công đoạn sơn hoặc sơn phủ hoàn thiện đều có thể làm tăng đáng kể chi phí nhân công. Tùy chỉnh khớp màu stain, chuẩn bị bề mặt tường phẳng mịn và các khu vực dễ nhìn thấy như lối vào (entryways) cũng thường tốn hơn vì tiêu chuẩn tay nghề cao.

Đây cũng là lúc các “cờ đỏ” thường xuất hiện. Cẩn thận với các nhà thầu yêu cầu đặt cọc trả tiền mặt lớn chỉ nhận tiền mặt (cash-only), muốn thanh toán toàn bộ ngay từ đầu, từ chối cung cấp hợp đồng bằng văn bản, không thể xuất trình giấy phép, hoặc gây áp lực để bạn ký ngay hôm nay.

Thi công sàn và hoàn thiện mất bao lâu?

Một dự án nhỏ như làm sàn hoặc sơn và làm phào chỉ có thể mất vài ngày. Một dự án lớn cho cả căn nhà thường mất từ một đến ba tuần, và các hạng mục phức tạp hơn có thể lâu hơn. Tiến độ thực tế phụ thuộc vào kích thước ngôi nhà, tình trạng các bề mặt hiện có, thời gian chờ vật liệu, thời gian sấy/đông kết (drying or curing), và việc các thợ ngành khác có làm trước hay không.

Một điều chủ nhà hay bỏ sót: phần lắp đặt nhìn thấy có thể nhanh, nhưng thời gian chuẩn bị thì không. Cân chỉnh sàn, trám vá, chà nhám, mẫu màu stain, thời gian sơn khô và việc chờ giao hàng vật liệu có thể kéo dài lịch. Những ngôi nhà đang có người ở cũng tiến độ chậm hơn vì đội thi công cần bảo vệ đồ đạc và làm việc phù hợp với nhịp sống hằng ngày.

Không ai có thể hứa chắc chắn (một cách trung thực) đúng lịch trình của bạn nếu chưa xem ngôi nhà và phạm vi công việc. Hãy hỏi từng nhà thầu: điều gì có thể làm trễ tiến độ, họ xử lý các change orders ra sao, và liệu họ có kỳ vọng bạn chuyển đồ đạc hoặc để một số khu vực của ngôi nhà trống trong thời gian thi công hay không.

Cách tìm đúng đơn vị chuyên nghiệp cho công việc

Với việc thay sàn theo hướng đơn giản, một thợ/công ty lắp sàn có thể là đủ. Với dự án làm mới lớn hơn có liên quan đến phào chỉ, cửa, sửa tường, sơn và nhiều phòng, nhiều chủ nhà sẽ làm tốt hơn nếu có một đơn vị sửa nhà được cấp phép và mua bảo hiểm (licensed, insured) hoặc thợ mộc làm phần hoàn thiện (finish carpenter) quản lý trọn phạm vi. Luôn tự xác minh giấy phép và bảo hiểm, và kiểm tra xem họ được phép làm loại công việc nào theo luật tại tiểu bang hoặc thành phố của bạn.

Hãy yêu cầu một phạm vi công việc bằng văn bản (written scope), không chỉ là giá. Bạn cần biết chính xác vật liệu nào sẽ được lắp, phần chuẩn bị nào được bao gồm, ai chịu trách nhiệm tháo dỡ và xử lý rác, chỗ nối/đổi sàn được hoàn thiện thế nào, nếu phát hiện mặt sàn phụ bị hư hại thì sẽ xử lý ra sao, và phần nào bị loại trừ. So sánh các báo giá bằng văn bản với nhau trước khi bạn quyết định.

Keystone Reno là dịch vụ ghép nối miễn phí, không phải nhà thầu. Chúng tôi không trực tiếp thực hiện công việc. Chúng tôi giúp chủ nhà kết nối với các nhà thầu sửa nhà đã được sàng lọc, có giấy phép và có bảo hiểm ở gần họ cho các dự án như thi công sàn, phào chỉ, sơn và hoàn thiện. Bạn vẫn nắm quyền kiểm soát: so sánh báo giá, chọn ai để thuê, và giữ khoản thanh toán cuối cùng cho đến khi công việc hoàn tất và bạn hài lòng.

Nếu bạn muốn tìm hiểu trước các loại dự án, hãy bắt đầu từ all remodeling projects. Nếu bạn đã sẵn sàng trao đổi với các đơn vị tại địa phương, bạn có thể get matched. Bạn cũng có thể xem thêm các remodeling cost guides để lên ngân sách hợp lý.