Sân hiên, sân lát và không gian sống ngoài trời

Các dự án “outdoor living” thường tốn bao nhiêu?

Hai yếu tố làm chi phí tăng mạnh nhất rất đơn giản: bạn xây cái gì, và liệu bạn có cần lắp thêm tiện ích hoặc mái che hay không. Một sân lát nhỏ ở mặt đất hoàn toàn khác với sân hiên tầng hai, một công trình có mái che, hoặc một bếp ngoài trời kèm gas, nước, hệ thống thoát nước, và điện.

Các mức tham chiếu trung thực (ước tính) ở nhiều khu vực tại Mỹ thường trông như sau:
1. Sân lát bê tông hoặc paver đơn giản: khoảng $5,000 đến $15,000+
2. Sân hiên gỗ hoặc composite cơ bản: khoảng $10,000 đến $30,000+
3. Sân hiên lớn có cầu thang, tay vịn, đèn chiếu, hoặc nhiều tầng: khoảng $20,000 đến $50,000+
4. Dự án sân lát có mái che hoặc pergola: khoảng $15,000 đến $50,000+
5. Bếp ngoài trời hoặc khu vực outdoor living đầy đủ: khoảng $20,000 đến $80,000+

Đây là các khoảng giá chung, không phải báo giá. Giá thật phụ thuộc vào kích thước, vật liệu, độ dốc của sân, khả năng tiếp cận khu vực phía sau nhà, chi phí nhân công địa phương, quy định cấp phép, và tình trạng của ngôi nhà và mặt bằng. Ở một số thành phố và khu vực chi phí cao, giá có thể vượt xa các con số này.

Nếu bạn đang ở giai đoạn lên kế hoạch sớm, bạn nên quyết định ưu tiên của mình là: không gian để ngồi, bóng mát, nấu ăn, hay dùng quanh năm. Chỉ một quyết định đó có thể làm ngân sách thay đổi rất nhanh.

Thế nào là một dự án “outdoor living”?

Danh mục này không chỉ là sân hiên. Nhiều chủ nhà thường gộp nhiều hạng mục nâng cấp ngoài trời vào cùng một công việc—đặc biệt khi họ muốn không gian mới trông như một phần của ngôi nhà.

Các dự án phổ biến gồm:
- Sân hiên gỗ hoặc composite
- Sân lát bê tông, đá, hoặc paver
- Sân hiên có mái che, hiên nhà, pergola và các công trình tạo bóng mát
- Bếp ngoài trời, bếp nướng âm tường, quầy bar và khu vực sơ chế
- Hố lửa và lò sưởi
- Đèn chiếu sáng ngoài trời, quạt và hệ thống âm thanh
- Tường chắn, bậc thang, công việc thoát nước, và cảnh quan cơ bản quanh khu vực dự án

Điều khiến nhiều chủ nhà “bị bất ngờ” và làm đội chi phí không phải là bề mặt chính. Mà là phần “phụ” xung quanh: san nền, thoát nước, móng/footing, bậc thang, tay vịn, giấy phép, điện, đường ống gas, đường ống nước, phá dỡ, và sửa chữa các công trình cũ.

Đó cũng là lý do vì sao báo giá bằng văn bản quan trọng đến vậy. Bạn cần thấy rõ chính xác phần nào được bao gồm và phần nào không.

Quy trình thường diễn ra như thế nào?

Hầu hết các công việc outdoor living đều đi theo các giai đoạn tổng quát tương tự, dù chi tiết có thể khác tùy theo thành phố và nhà thầu. Quy chuẩn, quy định cấp phép và việc kiểm tra có thể khác rất nhiều giữa các nơi, vì vậy hãy luôn xác nhận yêu cầu địa phương với nhà thầu có giấy phép và bộ phận xây dựng địa phương của bạn.

1. Lên kế hoạch và dự toán. Bạn quyết định cách mình muốn dùng không gian, ngân sách dự kiến, và liệu bạn muốn phương án làm đơn giản hay cần thêm tiện ích, bóng mát và các hạng mục built-in.
2. Khảo sát mặt bằng và đo đạc. Nhà thầu xem xét độ dốc, thoát nước, lối tiếp cận, khoảng lùi (setback), nền bê tông hoặc các công trình hiện có, và dự án cách nhà hoặc ranh giới đất bao xa.
3. Thiết kế và vật liệu. Bạn chọn bố cục, vật liệu lát sàn, kiểu tay vịn, phương án mái che hoặc pergola, và bất kỳ thiết bị hoặc đèn chiếu sáng nào.
4. Xin giấy phép và phê duyệt. Nhiều dự án sân hiên, sân lát có mái che, các hạng mục kết cấu, điện và gas cần giấy phép. Quy định khác nhau theo thành phố và bang.
5. Phá dỡ và chuẩn bị. Giai đoạn này gồm tháo dỡ sân hiên cũ, đào bới, làm phẳng, san nền, thoát nước, và chuẩn bị phần móng/bệ.
6. Giai đoạn thi công. Có thể gồm làm khung, đổ bê tông, lát paver, lợp mái, thi công điện, gas, hệ thống ống nước/plumbing, hoàn thiện bằng vật liệu và dọn dẹp.
7. Kiểm tra lần cuối. Bạn xem lại phần làm, hỏi các câu hỏi, và so sánh kết quả sau khi hoàn thiện với hợp đồng bằng văn bản trước khi thanh toán khoản cuối.

Keystone Reno không phải là nhà thầu và không trực tiếp thực hiện công việc. Chúng tôi là dịch vụ ghép nối miễn phí, giúp chủ nhà kết nối với các nhà thầu sửa chữa/renovation đã được thẩm định, có giấy phép và được bảo hiểm gần bạn thông qua get matched.

Những “tình huống bất ngờ” hay làm tăng giá

Dự án ngoài trời có thể trông đơn giản từ ngoài đường, nhưng lại trở nên phức tạp khi bắt đầu thi công. Điều kiện mặt bằng ảnh hưởng rất lớn.

Những “bất ngờ” phổ biến về ngân sách thường đến từ: hệ thống thoát nước kém, sân không phẳng, khó tiếp cận khu phía sau nhà, các móng/footing hoặc bê tông cũ bị che giấu, yêu cầu về giấy phép, và các tuyến tiện ích (utility runs) dài hơn dự kiến. Bếp ngoài trời cũng có thể đội chi phí khi chủ nhà thêm tủ lạnh, bồn rửa, ốp/đá veneer, tủ bếp đặt làm riêng, hoặc thiết bị cao cấp.

Chọn vật liệu cũng tạo khác biệt lớn. Gỗ đã xử lý áp lực, tấm composite, đá tự nhiên, bê tông đúc có hoa văn, paver sứ/porcelain, tay vịn nhôm, và các công trình có mái che đều có mức giá và nhu cầu bảo trì khác nhau.

Một nhà thầu tốt nên chỉ ra các khu vực rủi ro có khả năng xảy ra trước khi bắt đầu làm, chứ không phải sau đó. Hãy hỏi điều gì có thể làm thay đổi giá, trong báo giá có những “allowance” nào, và điều gì sẽ khiến phát sinh “change order” (lệnh thay đổi).

Thông thường mất bao lâu?

Một sân lát cơ bản có thể mất vài ngày, trong khi một sân hiên lớn, công trình có mái che hoặc bếp ngoài trời có thể mất vài tuần. Nếu có liên quan giấy phép, kiểm tra, vật liệu đặt theo yêu cầu (special-order materials), hoặc thời tiết xấu, tiến độ có thể kéo dài hơn.

Ước lượng thời gian rất chung chung thường như sau:
1. Sân lát nhỏ hoặc dự án bề mặt đơn giản: thường khoảng vài ngày đến 2 tuần
2. Sân hiên cơ bản: thường khoảng 1 đến 3 tuần
3. Sân lát có mái che, sân hiên lớn, hoặc không gian ngoài trời gồm nhiều phần: thường khoảng 3 đến 8 tuần hoặc hơn
4. Bếp ngoài trời có kèm tiện ích: thường vài tuần đến vài tháng, bao gồm cả giai đoạn lên kế hoạch và kiểm tra

Đây không phải cam kết. Thời gian thực tế phụ thuộc vào phạm vi công việc, thời tiết, lịch kiểm tra, thời gian chờ vật liệu, và lịch của nhà thầu. Hãy lấy tiến độ bằng văn bản, nhưng hãy sẵn sàng cho việc tiến độ dự án ngoài trời có thể thay đổi.

Cách tìm nhà thầu tốt và tránh bị “lừa”

Với công việc ngoài trời, nhà thầu phù hợp quan trọng không kém gì thiết kế. Hãy thuê các chuyên gia có giấy phép và được bảo hiểm khi khu vực của bạn yêu cầu như vậy, và luôn tự kiểm tra giấy phép cũng như bảo hiểm. Hỏi xem ai là người xin giấy phép, ai làm phần kết cấu, và liệu các nhà thầu phụ về điện, gas hoặc ống nước/plumbing có được cấp phép đúng yêu cầu ở nơi bạn sống hay không.

Các “cờ đỏ” lớn thường dễ nhận ra:
- Đặt cọc chỉ bằng tiền mặt với số tiền lớn
- Không có hợp đồng bằng văn bản
- Không có giấy phép khi khu vực yêu cầu
- Bị gây áp lực để “ký ngay hôm nay”
- Đòi thanh toán toàn bộ ngay từ đầu

Một quy trình tốt là so sánh vài báo giá bằng văn bản, không chỉ một. Đảm bảo mỗi báo giá có liệt kê vật liệu, kích thước, phần chuẩn bị được bao gồm, phần giấy phép được bao gồm, hạng mục dọn dẹp, và lịch thanh toán. Chỉ thanh toán phần cuối khi công việc đã hoàn tất và bạn hài lòng.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ bắt đầu, bạn có thể xem thêm các loại dự án, đọc các hướng dẫn về chi phí, hoặc xem hướng dẫn của chúng tôi về cách kiểm tra, thẩm định nhà thầu. Keystone Reno là dịch vụ ghép nối miễn phí cho chủ nhà. Chúng tôi chỉ thu thập thông tin liên hệ cơ bản và chi tiết dự án như tên, số điện thoại, email, loại dự án, thành phố hoặc mã ZIP, tiến độ, và ngôn ngữ bạn muốn.